재개발은 용어가 많고 단계가 많은 투자다. 핵심 용어를 알면 전체 흐름이 보인다. 이 글은 중요한 단어를 간단하게 정리한다.
1. 정비구역: 사업 시작 지점
재개발은 먼저 정비구역을 지정하는 것으로 시작한다. 정비구역 지정은 사업 범위와 규모를 정하는 단계다. 여기서 구역 크기, 건물 밀도, 용도지역 등이 결정된다. 이 정보가 사업성 판단의 출발점이다.
2. 조합원: 권리와 제한
조합원은 재개발 사업에 참여하는 사람이다. 해당 구역의 토지나 건물을 가진 사람이 조합원이 된다. 조합원 자격은 중요한 권리다. 특히 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 이후에 조합원 지위 양도가 제한된다. 이런 규제를 알고 있어야 한다.
3. 사업시행인가: 계획이 확정되는 단계
사업시행인가는 건축 계획을 공식적으로 승인받는 단계다. 이때 총 건축 연면적, 세대 수, 분양 비율, 예상 공사비 등이 나온다. 이 정보로 사업이 얼마나 현실적인지 가늠할 수 있다.
4. 관리처분계획인가: 비용과 권리가 정해진다
관리처분계획인가는 재개발에서 가장 중요한 단계다. 이때 각 조합원의 권리가액과 분담금이 계산된다. 주요 용어는 다음과 같다.
4.1 종전자산평가액
종전자산평가액은 재개발 전 내 자산 가치다. 토지와 건물에 대한 감정평가액이다. 이 값이 권리 계산의 기준이 된다.
4.2 비례율
비례율은 사업성 지표다.
비례율 (%) = ((총 수입 - 총 지출) / 종전자산 총액) * 100- 총 수입: 일반분양, 상가 분양 등
- 총 지출: 공사비, 용역비, 금융비, 이주비 등
- 종전자산 총액: 모든 조합원의 종전자산평가액 합계
비례율이 100%를 넘으면 사업성이 비교적 좋다. 100% 아래면 추가 분담금 가능성을 봐야 한다.
4.3 권리가액
권리가액은 내 자산 가치에 비례율을 곱한 값이다.
권리가액 = 종전자산평가액 * 비례율권리가액은 조합원 분양가와 비교할 때 중요한 기준이다.
4.4 분담금
분담금은 실제 내야 하는 돈이다.
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액분담금이 내 투자 비용이 된다. 이 금액을 보고 수익성을 다시 확인해야 한다.
5. 이주·철거·착공·준공: 실제 공사 단계
이주 및 철거부터 착공 및 준공까지는 공사가 진행되는 단계다. 이 기간에는 공정 지연이 가장 큰 변수다. 지연이 길어지면 금융비가 늘고 사업성이 나빠진다.
결론
재개발은 용어 하나씩 이해해야 보인다. 정비구역, 조합원, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 분담금은 꼭 알아야 하는 단어다. 이들 용어를 기반으로 사업 흐름을 보면, 재개발 투자 판단이 쉬워진다.
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